Строящиеся объекты инвестиционного имущества: практика применения МСФО

Определение инвестиционного имущества, приведенное в МСФО 40 «Инвестиционное имущество», в результате принятия поправки к стандарту в 2009 г.[1] теперь также включает строящиеся объекты инвестиционного имущества. Это означает, что к строящимся объектам инвестиционного имущества применяются те же требования в части признания, представления и раскрытия информации, что и к завершенным строительством объектам.

Прежде строящиеся объекты инвестиционного имущества исключались из определения инвестиционного имущества и относились к сфере применения МСФО 16 «Основные средства».

Основанием для такого исключения была заявлена потенциальная сложность надежной оценки справедливой стоимости строящихся объектов инвестиционного имущества в силу возможного отсутствия рынка для таких объектов. Однако при этом не было явного запрета на применение модели переоценки, предусмотренной в МСФО 16, к строящимся объектам инвестиционного имущества. Это привело к тому, что некоторые предприятия, которые оценивали инвестиционное имущество по справедливой стоимости, применяли к строящимся объектам инвестиционного имущества модель переоценки согласно МСФО 16, а другие – модель оценки по фактической стоимости, также в соответствии с МСФО 16. Более того, уже существующие объекты инвестиционного имущества, по которым начиналась реконструкция с целью продолжения использования данных объектов в качестве инвестиционного имущества, не исключались из категории инвестиционного имущества, в связи с чем возникал вопрос: почему порядок учета строящихся объектов недвижимости должен отличаться от порядка учета перестраиваемых объектов недвижимости?

Поправка к МСФО 40 устраняет подобные несоответствия посредством включения строящихся объектов инвестиционного имущества в сферу применения МСФО 40. В будущем предприятия будут применять одни и те же принципы учета ко всем своим объектам инвестиционного имущества, вне зависимости от того, завершены ли они строительством или нет либо находятся на начальном этапе подготовки к строительству или к застройке.

В процессе завершения работы над данной поправкой Совет по МСФО (далее – СМСФО) пришел к заключению о том, что растущий опыт применения моделей оценки по справедливой стоимости дает предприятиям больше возможностей надежной оценки справедливой стоимости строящихся объектов инвестиционного имущества.

Однако предприятия, которые раньше оценивали строящиеся объекты инвестиционного имущества по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16, могут, тем не менее, испытывать затруднения при первом применении новых требований на практике. Эти затруднения могут усугубляться текущим спадом активности на рынке в условиях, когда объемы торгов недвижимостью в некоторых странах достигли своего исторического минимума.

МСФО 40 все еще предусматривает ограниченное исключение применительно к ситуациям, когда учетная политика предприятия предполагает оценку инвестиционного имущества по справедливой стоимости, однако надежная оценка справедливой стоимости такого объекта в процессе его строительства является невозможной, и в этом случае предприятию разрешается оценивать данный объект инвестиционного имущества по его фактической стоимости до тех пор, пока не появится возможность надежной оценки справедливой стоимости или пока не завершится строительство.

Комитет по Международным стандартам оценки (International Valuation Standards Council, IVSC) опубликовал общее руководство по оценке строящихся объектов инвестиционного имущества, частично в качестве ответной меры на поправку, внесенную в МСФО 40, и на разнообразие подходов к оценке, наблюдаемых на практике.

Основные требования

Предприятия, оценивающие объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости

Для предприятий, которые оценивают свои объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, применение данной поправки приведет к изменению учетной политики в отношении строящихся объектов инвестиционного имущества. Раньше такие объекты относились к сфере применения МСФО 16, предусматривающего две модели оценки:

– модель оценки по фактической стоимости, в соответствии с которой предприятие оценивает объект недвижимости по фактической стоимости за вычетом сумм накопленной амортизации и убытков от обесценения, которые признаются в составе прибыли или убытка за период;

– модель оценки по переоцененной стоимости, в соответствии с которой предприятие оценивает объект недвижимости по справедливой стоимости за вычетом накопленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения, возникших с даты последней переоценки. В рамках данной модели суммы амортизации и убытков от обесценения признаются в составе прибыли или убытка за период, однако прибыли и убытки от переоценки признаются в составе прочей совокупной прибыли.

МСФО 40.33, 35. Согласно рассматриваемой поправке предприятие, которое оценивает инвестиционное имущество по справедливой стоимости, будет применять ту же модель оценки и к строящимся объектам инвестиционного имущества. То есть оно будет оценивать такие объекты недвижимости по справедливой стоимости и признавать все ее изменения в составе прибыли или убытка за период.

Предприятия, оценивающие объекты инвестиционного имущества по фактической стоимости

МСФО 40.56. Предприятия, которые оценивают свои объекты инвестиционного имущества по фактической стоимости, будут по-прежнему применять модель оценки по фактической стоимости, согласно МСФО 16, к строящимся объектам инвестиционного имущества. То есть при первом применении данной поправки таким предприятиям не придется менять модель оценки.

МСФО 40.79. Тем не менее новые требования окажут серьезное влияние на предприятия, применяющие модель оценки по фактической стоимости, в части раскрытия информации, поскольку теперь требуется раскрывать справедливую стоимость строящихся объектов инвестиционного имущества, а также соответствующие данные согласно требованиям МСФО 40.

Модель оценки по справедливой стоимости применительно к строящимся объектам инвестиционного имущества

МСФО 40.33. Согласно модели оценки по справедливой стоимости строящиеся объекты инвестиционного имущества первоначально признаются по фактической стоимости и впоследствии переоцениваются по их справедливой стоимости, за некоторыми ограниченными исключениями. Изменения справедливой стоимости признаются в составе прибыли или убытка за период.

Обычно сумма изменения балансовой стоимости строящегося объекта инвестиционного имущества за любой данный период включает в себя поступления, признаваемые по фактической стоимости, и изменения в справедливой стоимости данного объекта недвижимости. В общем случае признаваемая в составе прибыли или убытка за период сумма представляет собой величину изменения балансовой стоимости объекта после того, как все поступления были учтены по фактической стоимости, что проиллюстрировано в следующем примере.

Пример 1

Компания «В» строит объект инвестиционного имущества. Она применяет модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40 и капитализирует затраты по займам, относимые к данному объекту.

По состоянию на 1 января 2009 г. справедливая стоимость и, соответственно, балансовая стоимость объекта недвижимости составляла 1000 д. е. В течение года, закончившегося 31 декабря 2009 г., компания «В» капитализировала затраты на строительство в размере 400 д. е. и относимые к объекту затраты по займам в сумме 100 д. е. Справедливая стоимость объекта недвижимости на 31 декабря 2009 г. составила 1700 д. е.

В данном случае компания отразит прибыль от переоценки справедливой стоимости в сумме 200 д. е. в составе прибыли или убытка за период, а изменение балансовой стоимости данного объекта недвижимости за год, закончившийся 31 декабря 2009 г., будет следующим:

Определение справедливой стоимости строящегося объекта

инвестиционного имущества

МСФО 40.36-52. МСФО 40 не содержит особых указаний в отношении того, каким образом следует определять справедливую стоимость строящегося объекта инвестиционного имущества. То есть предприятие применяет общие требования МСФО 40, относящиеся ко всем объектам инвестиционного имущества.

При определении справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества рекомендуется принимать в расчет следующие факторы:

– текущие рыночные цены на данный вид недвижимости в данном регионе на отчетную дату и текущие ожидания в отношении конъюнктуры рынка;

– арендные ставки по договорам аренды и ожидания рынка в отношении возможных будущих условий договоров аренды;

– гипотетические продавцы и покупатели, достаточно осведомленные о существующей рыночной конъюнктуре, которые имеют мотивацию, но не обязаны совершать сделки на рыночных условиях, и

– ожидания инвесторов, например в отношении потенциала будущего роста арендных ставок или конъюнктуры рынка.

МСФО 40.46(с). В случае отсутствия легкодоступной информации об операциях активного рынка со сравнимыми объектами недвижимости в сходных регионах, для оценки справедливой стоимости соответствующих объектов возможно применение метода дисконтированных потоков денежных средств. Часто именно такая ситуация может иметь место в отношении строящихся объектов инвестиционного имущества.

Будущие затраты капитального характера

Из опыта следует, что, как правило, для оценки справедливой стоимости строящихся объектов инвестиционного имущества оценщики определяют расчетным путем справедливую стоимость завершенного объекта инвестиционного имущества, а затем вычитают из полученной величины ожидаемую сумму затрат на завершение строительства, затрат на финансирование и определенную норму прибыли.

Однако в процессе пересмотра МСФО 40 СМСФО не предпринял никаких мер для того, чтобы изъять или изменить параграф 51 МСФО 40, в котором указывается, что «в справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества не отражаются будущие капитальные затраты, которые приведут к обновлению или усовершенствованию данной недвижимости, а также не отражаются соответствующие будущие выгоды от этих затрат».

По нашему мнению, если нет никаких сомнений в том, что участник рынка приобрел бы строящийся объект недвижимости с целью завершения строительства, то мы считаем, что справедливую стоимость следует определять именно таким образом. Целью оценки является определение справедливой стоимости этого объекта недвижимости по состоянию на отчетную дату исходя из степени его завершенности и текущих рыночных условий.

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

МСФО 40.53. МСФО 40 исходит из того, что в большинстве случаев предприятие имеет возможность надежно оценить справедливую стоимость объекта инвестиционного имущества. Данное опровержимое допущение также относится и к строящимся объектам инвестиционного имущества.

МСФО 40.53А. Однако в исключительных случаях, если предприятие учитывает инвестиционное имущество по справедливой стоимости, но при первоначальном признании строящегося объекта инвестиционного имущества невозможно надежно определить его справедливую стоимость, то этот объект недвижимости учитывается по фактической стоимости. Требуется раскрыть дополнительную информацию, в том числе объяснение причин, по которым надежная оценка справедливой стоимости не представляется возможной. Предприятие продолжает учитывать такой объект недвижимости по фактической стоимости до наступления наиболее ранней из двух дат: даты, когда надежное определение справедливой стоимости станет возможным, или даты, когда строительство будет завершено.

МСФО 40.53В. Данное ограниченное исключение применяется только при первоначальном признании рассматриваемого объекта недвижимости. Предприятие, которое оценило строящийся объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, впоследствии не может сделать вывод о том, что справедливая стоимость завершенного объекта инвестиционного имущества не поддается надежной оценке.

Дата вступления в силу и проблемные вопросы перехода

Дата вступления в силу

МСФО 40.85В. Предприятие должно применять данную поправку перспективно в отношении годовых отчетных периодов, начинающихся 1 января 2009 г. или позднее. Кроме того, предприятие может по собственному выбору начать применение поправки с любой более ранней даты, при условии что справедливая стоимость строящихся объектов инвестиционного имущества было определена именно на ту более раннюю дату. Например, для компании «В» отчетной датой является 30 июня, и в своей годовой финансовой отчетности эта компания представляет сравнительные данные за один предшествующий год. Первое применение данной поправки компания «В» осуществляет в своей финансовой отчетности за год, заканчивающийся 30 июня 2010 г., и применяет ее перспективно. Следовательно, в данном случае компания начинает применение поправки с 1 июля 2009 г. и не корректирует данные своей финансовой отчетности за год, закончившийся 30 июня 2009 г., при представлении сравнительной информации в своей финансовой отчетности за год, закончившийся 30 июня 2010 г.

Строящиеся объекты инвестиционного имущества на дату вступления поправки в силу

МСФО 40.85В. Если по состоянию на дату вступления поправки в силу у предприятия имеются строящиеся объекты недвижимости, которые в будущем будут использоваться в качестве инвестиционного имущества, то предприятие начинает применение поправки при отражении в учете данной недвижимости с даты вступления поправки в силу. То есть поправка не предусматривает никакого освобождения, которое позволило бы применять новые требования только к объектам недвижимости, строительство или разработка которых начинается после даты вступления поправки в силу.

Переход с модели оценки по фактической стоимости согласно МСФО 16 на модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40

Если предприятие переходит с модели оценки по фактической стоимости согласно МСФО 16 на модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40, то на дату первого применения поправки обычно возникает разница между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью строящегося объекта инвестиционного имущества.

МСФО 40.65. МСФО 40 требует, чтобы в тот момент, когда предприятие завершает строительство самостоятельно созданного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, любая возникшая разница между справедливой стоимостью этой недвижимости на указанную дату и ее прежней балансовой стоимостью была признана в составе прибыли или убытка за период. Аналогично, по нашему мнению, предприятие, которое раньше оценивало строящийся объект инвестиционного имущества по фактической стоимости согласно МСФО 16, а теперь оценивает его по справедливой стоимости согласно МСФО 40, должно при первом применении поправки признать разницу, возникшую между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью этого объекта, в составе прибыли или убытка за период.

Результат такого подхода проиллюстрирован в следующем примере.

Пример 2

Компания «В» строит объект с целью будущего его использования в качестве инвестиционного имущества. Раньше компания оценивала строящиеся объекты инвестиционного имущества по фактической стоимости согласно МСФО 16. Рассматриваемую поправку компания начала применять с 1 января 2009 г.; при этом она использует модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40 и капитализирует затраты по займам, относимые к строящемуся объекту.

По состоянию на 1 января 2009 г. фактическая стоимость и прежняя балансовая стоимость данного объекта недвижимости составляла 750 д. е., а его справедливая стоимость – 1000 д. е.

В течение года, закончившегося 31 декабря 2009 г., компания «В» капитализировала затраты на строительство в размере 400 д. е. и относимые к объекту строительства затраты по займам – в сумме 100 д. е. Справедливая стоимость объекта недвижимости на 31 декабря 2009 г. составила 1700 д. е.

В данном случае компания отразит прибыль от переоценки справедливой стоимости в сумме 450 д. е. в составе прибыли или убытка за период, а изменение балансовой стоимости данного объекта недвижимости за год, закончившийся 31 декабря 2009 г., будет следующим:

* Общая сумма равна 450 д. е.

Переход с модели оценки по переоцененной стоимости согласно МСФО 16 на модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40

МСФО 16.39. Если предприятие переходит с модели оценки по переоцененной стоимости согласно МСФО 16 на модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40, то балансовая стоимость строящегося объекта инвестиционного имущества на дату первого применения МСФО 40 может и не измениться. Однако раньше предприятие признало бы изменения справедливой стоимости такого объекта в составе прочей совокупной прибыли, а не в составе прибыли или убытка за период.

МСФО 40.62(b)(ii). По нашему мнению, предприятию, которое раньше оценивало строящийся объект инвестиционного имущества по переоцененной стоимости согласно МСФО 16, а теперь оценивает его по справедливой стоимости согласно МСФО 40, не следует переносить суммы, ранее признанные в составе прочей совокупной прибыли в отношении изменений справедливой стоимости этого объекта недвижимости, в состав прибыли или убытка за период ни сейчас, ни при выбытии данного объекта в будущем. Данный подход соответствует тому, который применяется в аналогичной ситуации, когда объект недвижимости, используемый самим владельцем, становится объектом инвестиционного имущества. При последующем выбытии такого объекта инвестиционного имущества любая сумма его дооценки, ранее признанная предприятием при отражении этого объекта по переоцененной стоимости согласно МСФО 16, может быть переведена на счет нераспределенной прибыли.

Влияние на предприятия, впервые применяющие МСФО

СМСФО не ввел никаких освобождений или иных исключений для предприятий, впервые применяющих МСФО, в отношении применения поправки к МСФО 40. Однако освобождения, уже предусмотренные в МСФО (IFRS) 1, в особенности то, которое позволяет использовать условно-первоначальную стоимость, по-прежнему распространяются на строящиеся объекты инвестиционного имущества.

Предприятия, впервые применяющие МСФО, которые выбирают модель оценки по фактической стоимости согласно МСФО 40  

МСФО (IFRS) 1.D7. По нашему мнению, необязательное освобождение, позволяющее принять справедливую стоимость или переоцененную стоимость в качестве условно-первоначальной стоимости на дату перехода, применяется к тем строящимся объектам инвестиционного имущества, которые по завершении строительства будут отражаться по фактической стоимости.

На дату перехода предприятие может по собственному выбору применять освобождение, связанное с условно-первоначальной стоимостью, к каждому строящемуся объекту инвестиционного имущества по отдельности, хотя впоследствии ко всем объектам инвестиционного имущества применяется только одна модель оценки.

Предприятия, впервые применяющие МСФО, которые выбирают модель оценки по справедливой стоимости согласно МСФО 40

Если предприятие, впервые применяющее МСФО, принимает решение учитывать свои объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, то на дату перехода предприятие должно оценить все объекты инвестиционного имущества, включая строящиеся, по справедливой стоимости. В данном случае освобождение в отношении условно-первоначальной стоимости не может применяться. Это связано с тем, что выбранная предприятием, впервые применяющим МСФО, учетная политика оценки по справедливой стоимости требует, чтобы на дату перехода все объекты инвестиционного имущества оценивались по справедливой стоимости, определенной в соответствии с требованиями МСФО 40.

Согласно модели оценки по справедливой стоимости строящийся объект инвестиционного имущества может оцениваться на основе фактических затрат до момента завершения строительства в том случае, если его справедливую стоимость надежно определить невозможно. По нашему мнению, если предприятие, впервые применяющее МСФО, выбирает модель оценки по справедливой стоимости, но при этом заявляет, что не имеет возможности надежно определить справедливую стоимость какого-то определенного строящегося объекта инвестиционного имущества, то на дату перехода предприятие не сможет применить освобождение, связанное с условно-первоначальной стоимостью, в отношении этого конкретного объекта. 

План реализации изменений

Как показывает приведенный выше анализ, выполнение требований поправки может оказать значительное влияние на некоторые предприятия. Ниже мы приводим контрольный перечень факторов, которые следует принять во внимание, а также действия, которые необходимо предпринять, для того чтобы успешно внедрить изменения, требуемые поправкой к МСФО 40.

Для целей иллюстрации мы исходим из того, что предприятие отчитывается по МСФО по состоянию на 31 декабря и что оно составляет финансовую отчетность за год, начинающийся 1 января 2009 г.

Предприятие представляет в своей годовой финансовой отчетности сравнительную информацию за один предшествующий год. Ранее предприятие отражало строящиеся объекты инвестиционного имущества по фактической стоимости, но все другие объекты инвестиционного имущества учитывало по справедливой стоимости.

Предпринимаемое действие

1. Идентифицировать строящиеся объекты инвестиционного имущества по состоянию на 1 января 2008 и 2009 гг.

2. Подтвердить, была ли справедливая стоимость строящихся объектов инвестиционного имущества по состоянию на 1 января 2008 г. определена именно на ту дату.

Данная информация необходима для того, чтобы оценить возможность принятия рассматриваемой оправки по состоянию на эту дату.

3. Выбрать дату, с которой следует начать применения поправки.

Рекомендуется обратить внимание на то, что выбор даты, с которой будет применяться поправка, может затронуть отчетные показатели прибыли за год, закончившийся 31 декабря 2009 г. Это связано с тем, что если предприятие примет поправку к применению с 1 января 2009 г., то любая возникшая на эту дату разница между фактической и справедливой стоимостью строящегося объекта инвестиционного имущества будет отражена в составе прибыли или убытка за отчетный год. Поэтому при выборе даты вступления поправки в силу следует учитывать не только наличие информации о справедливой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2008 г., но также и возможную реакцию со стороны инвестора и других заинтересованных лиц.

4. Назначить ответственных лиц за проведение оценки строящегося объекта инвестиционного имущества по состоянию на каждую отчетную дату.

При этом следует принять во внимание такие факторы, как разумное соотношение между оценками, проведенными собственными силами, и оценками, проведенными с участием внешних оценщиков, периодичность внешних оценок и т. д. Здесь также следует учесть ожидания инвесторов и других заинтересованных сторон, особенно принимая во внимание текущие рыночные условия и повышенную сложность оценки строящихся объектов инвестиционного имущества.

5. В необходимых случаях проинструктировать внешних оценщиков.

6. Провести необходимый анализ для выявления строящихся объектов инвестиционного имущества, в отношении которых надежное определение справедливой стоимости при первоначальном признании является невозможным.

При этом следует учесть, что поправка подразумевает возможность надежной оценки справедливой стоимости практически во всех случаях, за редкими исключениями.

7. Подготовить информацию, которую требуется раскрыть в пояснениях, в том числе следующее:

– МСФО 40.75(d): методы и существенные допущения, которые применялись при определении справедливой стоимости;

– МСФО 40.75(e): в какой мере справедливая стоимость основана на оценке, произведенной независимым оценщиком;

– МСФО 40.78: дополнительно раскрываемые данные в тех исключительно редких случаях, когда выясняется, что надежная оценка справедливой стоимости невозможна;

– МСФО 40.76: сверки, в табличной форме показывающие движение инвестиционного имущества за отчетный период;

– МСФО 8.28–31: разъяснение соответствующего изменения учетной политики;

– МСФО 1.125–133: дополнительную информацию об оценке неопределенности, под влиянием которой находятся строящиеся объекты инвестиционного имущества.

8. Продумать порядок представления данных о строящихся объектах инвестиционного имущества в комментариях руководства, в основных формах финансовой отчетности и в составе ключевых показателей результатов деятельности. Принятие поправки может привести к дополнительным колебаниям показателя прибыли или убытка в том году, когда предприятие впервые ее применило, и в последующие периоды. Потребуется проанализировать подходы, позволяющие наилучшим образом представить и объяснить эти дополнительные колебания инвесторам и другим заинтересованным сторонам в средствах передачи информации инвесторам и в финансовой отчетности предприятия.

Приложение 

Обзор основных изменений согласно поправке к МСФО 40

• Строящиеся и подготавливаемые к строительству объекты недвижимости, а также застраиваемые площади, которые впоследствии будут использоваться в качестве инвестиционного имущества, включены в определение понятия «инвестиционного имущества». Раньше такие объекты исключались из определения инвестиционного имущества и отражались в учете в соответствии с требованиями стандарта по основным средствам.

• Как правило, в отношении строящихся объектов инвестиционного имущества предприятие применяет ту же модель оценки, что и в отношении завершенных строительством объектов инвестиционного имущества.

• Если учетная политика предприятия предусматривает оценку инвестиционного имущества по справедливой стоимости, но предприятие не имеет возможности надежно определить справедливую стоимость объекта инвестиционного имущества в ходе его строительства, то в этом случае предприятию разрешается оценивать данный строящийся объект по его фактической стоимости до наступ-ления наиболее ранней из следующих двух дат:

– даты, когда оценка справедливой стоимости станет возможной, и

– даты, когда будет завершено строительство.

Однако основополагающим допущением следует считать то, что справедливая стоимость поддается надежной оценке.

• Требуется раскрыть информацию о справедливой стоимости строящихся объектов инвестиционного имущества независимо от используемой модели их оценки. Раскрытие дополнительной информации требуется в том случае, если предприятие не имеет возможности надежно оценить справедливую стоимость инвестиционного имущества.

• Поправка к МСФО 40 применяется перспективно в отношении годовых отчетных периодов, начинающихся 1 января 2009 г. или позднее. Предприятие может начать применение данной поправки с более ранней даты, при условии что справедливая стоимость строящихся объектов инвестиционного имущества была определена по состоянию на эту более раннюю дату.

• Если в результате применения данной поправки предприятие переходит с модели оценки строящихся объектов инвестиционного имущества по фактической стоимости на модель отражения их по справедливой стоимости, то любую возникшую при этом разницу между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью на дату первого применения поправки предприятие должно отразить в составе прибыли или убытка за период.