Корпоративная финансовая отчётность. Международные стандарты.

Журнал и практические разработки по МСФО и управленческому учету.

Главная Оценка объектов недвижимости для целей подготовки отчетности по МСФО

Оценка объектов недвижимости для целей подготовки отчетности по МСФО

Автор публикации

Белогорцева Юлия Михайловна

Белогорцева Юлия Михайловна

Партнер, заместитель генерального директора по оценочной деятельности «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

Недвижимость — это объект, который чаще всего оценивается по МСФО. Какие сведения должен содержать отчет об оценке недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО и каковы особенности оценки объектов недвижимости с соблюдением принципов МСФО, рассмотрим в данной статье.

В каких случаях нужна оценка объектов
недвижимого имущества для МСФО
и какие стандарты при этом применяются

В настоящее время все больше организаций составляют отчетность по Международным стандартам финансовой отчетности, и это требует отражать стоимость активов и обязательств организаций согласно принципам, изложенным в МСФО-стандартах.

В числе активов организаций зачастую существенную долю занимают объекты недвижимого имущества. Таким образом, наиболее часто оцениваемым по МСФО объектом является недвижимость.

При составлении отчетности по МСФО оценка недвижимого имущества необходима в случаях, указанных в таблице 1.

Таблица 1
Случаи, когда необходима оценка недвижимого имущества в соответствии с требованиями МСФ
О

Необходимость оценки недвижимости по МСФО Применяемый стандарт
Принятие международных стандартов впервые (первое применение МСФО) МСФО (IFRS) 1 «Первое применение Международных стандартов финансовой отчетности»
Объединение компаний МСФО (IFRS) 3 «Объединение бизнеса»
Наличие у предприятия, ведущего отчетность по МСФО, активов, предназначенных для продажи. Планирование предприятием прекращения деятельности  МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»
Выбор предприятием модели учета основных средств по переоцененной или справедливой стоимости и необходимость в связи с этим периодически переоценивать основные средства МСФО (IAS) 16 «Основные средства»
Наличие у предприятия, ведущего отчетность по МСФО, договоров аренды недвижимого имущества МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (с 1 января 2019 года)
Выявление предприятием, ведущим отчетность по МСФО, признаков обес­ценения активов (например, неблагоприятные изменения на рынке, для которого предназначен актив) МСФО (IAS) 36 «Обес­ценение активов»
Наличие у предприятия, ведущего отчетность по МСФО, объектов инвестиционной недвижимости МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»

Что должен содержать отчет об оценке объектов
недвижимого имущества для составления отчетности по МСФО

К содержанию отчета об оценке недвижимого имущества по МСФО предъявляются дополнительные требования, которые зачастую не являются обязательными в случае оценки по Федеральным стандартам оценки. В обоих случаях отчет должен содержать следующие разделы:
  • общие сведения;
  • процедура оценки;
  • описание оцениваемых активов;
  • анализ рынка;
  • оценка объектов недвижимости;
  • итоговое заключение;
  • перечень используемых материалов.

Однако наряду с перечисленным отчеты, подготовленные в соответствии с МСФО, должны содержать разделы:
  • классификация активов;
  • определение экономического устаревания (раздел не включается в отчет при проведении оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и при проведении оценки долгосрочных активов, предназначенных для продажи);
  • определение оставшегося срока службы (раздел включается в отчет по переоценке основных средств).

Рассмотрим подробнее, для чего нужны эти разделы и как их правильно заполнять.

Классификация активов

В процессе оценки оценщик должен запросить у клиента список оцениваемых объектов с указанием операционных активов (задействованных в производственной деятельности организации) и неоперационных активов.

После разделения активов на операционные и неоперационные необходимо расклассифицировать операционные активы на специализированные и неспециализированные.

К специализированным операционным активам относят операционные активы, которые не могут быть проданы на рынке отдельно от бизнеса, частью которого они являются, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами.

Классификация активов проводится для того, чтобы в последующем проанализировать специализированные активы на предмет наличия у них признаков экономического устаревания.

Пример классификации активов (объектов недвижимого имущества) приведен в таблице 2.

Таблица 2
Пример классификации объектов недвижимого имущества


Наименование объекта Классификация объекта
Однокомнатная квартира Неоперационный, неспециализированный
Здание трансформаторной подстанции  Операционный, специализированный
Гараж  Операционный, неспециализированный

Определение экономического устаревания

Стоимость специализированных объектов недвижимого имущества, определенную с применением затратного подхода, необходимо протестировать на обес­ценение, чтобы выявить факт наличия экономического устаревания актива.

Тестирование на обес­ценение также проводится при оценке активов, которые учитываются по переоцененной стоимости [МСФО (IAS) 16].

Переоцененная стоимость — это справедливая стоимость на дату переоценки за вычетом последующей накопленной амортизации и последующих накопленных убытков от обес­ценения.

Суть теста на обес­ценение заключается в сравнении результатов затратного подхода с возмещаемой суммой.

Возмещаемая сумма актива или генерирующей единицы — справедливая стоимость за вычетом затрат на выбытие или ценность использования в зависимости от того, какая из данных величин больше [п. 6 МСФО (IAS) 36].

Ценность использования
 — приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или генерирующей единицы [п. 6 МСФО (IAS) 36].

В случае если возмещаемая сумма актива меньше стоимости, полученной с применением затратного подхода, делается вывод о наличии обес­ценения актива.

Если оцениваемый объект самостоятельно не генерирует доход, он должен тестироваться на обес­ценение в составе генерирующей единицы или бизнеса.

Единица, генерирующая денежные средства (генерирующая единица), — наименьшая идентифицируемая группа активов, которая генерирует денежные потоки, в значительной степени независимые от денежных потоков от других активов или групп активов [п. 6 МСФО (IAS) 36].

Если в результате проведенного теста будет выявлено обес­ценение активов в составе генерирующей единицы или бизнеса в целом, обес­ценение должно быть распределено в следующей последовательности:
  1. сначала уменьшается стоимость гудвилла (деловой репутации), отнесенного к генерирующей единице;
  2. затем оставшаяся сумма убытка распределяется на другие активы генерирующей единицы пропорционально их балансовой стоимости.

Обес­ценению не подлежат неспециализированные активы, справедливая стоимость которых может быть определена с использованием рыночных данных.

МСФО (IAS) 36 предъявляет следующие требования к расчету ценности использования.

Денежный поток
Используется модель дисконтированного денежного потока, не скорректированного на налоговую ставку (доналоговый) для всего инвестированного капитала.

Прогноз денежного потока может быть выполнен в номинальных ценах (с учетом ожидаемого уровня инфляции), либо рассчитаны реальные доходы (сверх ожидаемого уровня инфляции). Соответственно этому должна быть определена ставка дисконтирования денежного потока (номинальная или реальная).

Прогнозный период

Максимальный период прогнозирования составляет пять лет. Прогнозирование на более длительный период должно быть обосновано с точки зрения достоверности.

Ставка дисконтирования
Ставка дисконтирования соответствует средневзвешенным затратам на привлечение капитала (WACC).

Терминальный период

Темп роста постпрогнозного периода должен быть постоянным или убывающим. Применение увеличивающегося показателя темпа роста должно быть обосновано. При необходимости используется нулевой или отрицательный темп роста.

В таблице 3 приведен пример определения величины экономического устаревания специализированных активов.

Таблица 3
Расчет величины экономического устаревания специализированных основных средств

Наименование Значение Источник
1 Возмещаемая сумма (ценность использования) бизнеса базы отдыха  156 607 308 руб. Расчеты оценщика
2 СОК Расчеты оценщика
3 Возмещаемая сумма, приходящаяся на основные средства 156 607 308 руб. Стр. 1–2
4 Справедливая стоимость неспециализированных основных средств    43 704 156 руб. Расчеты оценщика
5 Возмещаемая сумма, приходящаяся на специализированные основные средства 112 903 152 руб. Стр. 3–4
6 Величина затрат замещения специализированных основных средств 287 298 697 руб. Расчеты оценщика
7 Экономическое устаревание специализированных основных средств 61 % Стр. 5–6

Определение оставшегося срока службы активов

Оставшийся срок службы — это период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Источниками информации для определения сроков службы выступают:
  • учетная политика и позиция менеджмента предприятия;
  • cправочник Маршалла и Свифта;
  • cправочник ЕНАО;
  • cправочник ОКОФ.

При определении срока службы активов необходимо также принимать во внимание некоторые положения Международных стандартов, описанные ниже.

Согласно п. 56 МСФО (IAS) 16 будущие экономические выгоды, заключенные в активе, потребляются организацией главным образом через его использование. Тем не менее действие других факторов, таких как моральное или коммерческое устаревание и физический износ при простое актива, часто приводит к уменьшению экономических выгод, которые могли бы быть получены. Следовательно, при определении срока полезного использования (срока службы) актива необходимо принимать во внимание все перечисленные ниже факторы:
  • предполагаемое использование актива, которое оценивается на основе расчетной мощности или физической производительности актива;
  •  предполагаемый физический износ, который зависит от производственных факторов, таких как количество смен, использующих данный актив, план ремонта и текущего обслуживания, а также условия хранения актива и поддержания его в рабочем состоянии во время простоев;
  •  моральное или коммерческое устаревание, возникающее в результате изменения или усовершенствования производственного процесса или в результате изменения рыночного спроса на продукцию или услуги, производимые при помощи актива. Ожидаемое будущее уменьшение цены продажи продукции, произведенной с использованием актива, может указывать на ожидаемое моральное или коммерческое устаревание актива, что, в свою очередь, может свидетельствовать об уменьшении будущих экономических выгод, заключенных в данном активе;
  • юридические или аналогичные ограничения использования актива, такие как истечение сроков соответствующих договоров аренды.

Также срок использования актива определяется исходя из его предполагаемой полезности для организации. Политика организации по управлению активами может предусматривать выбытие активов по истечении определенного времени или после потребления определенной доли будущих экономических выгод, заключенных в соответствующем активе. Таким образом, срок полезного использования актива может оказаться короче, чем его экономический срок службы. Расчетная оценка срока полезного использования актива производится с применением профессионального суждения, основанного на опыте работы организации с аналогичными активами [п. 57 МСФО (IAS) 16].

Оставшийся срок службы специализированных активов не может превышать оставшегося срока службы генерирующей единицы, в которую они входят.

Оставшийся срок службы определяется с использованием следующих формул:

Тосс = Тсэж – Тхв

или

Тосс = Тсэж × (1 – Инак),

где  Тосс — оставшийся срок службы;
        Тсэж — срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни, срок полезного использования), то есть период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесо­образным. Может совпадать со сроком жизни или быть меньше него;
        Тхв — хронологический возраст (фактический возраст), то есть временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки);
        Инак — накопленный износ.

В таблице 4 приведен пример определения оставшегося срока полезного использования актива.

Таблица 4
Определение оставшегося срока полезного использования актива


Наименование Значение Источник
1 Дата оценки 31.12.2018 Расчеты оценщика
2 Наименование объекта Здание гарантированного электропитания Информация заказчика
3 Год постройки 1989 Информация заказчика
4 Срок экономической службы, лет 80 Справочник Маршалла и Свифта
5 Эффективный возраст по состоянию на дату оценки 30 Cтр. 1–3
6 Физический износ 38 % Cтр. 4–5
7 Оставшийся срок полезного использования, лет  50 Cтр. 4–5

Какие особенности имеет оценка объектов недвижимости
в соответствии с требованиями МСФО

В первую очередь, необходимо отметить, что при проведении оценки для составления отчетности по МСФО необходимо руководствоваться Международными стандартами и Федеральными стандартами оценки.

Для целей МСФО оценке подлежит справедливая стоимость, определение которой не регламентировано в Федеральных стандартах оценки, однако согласно п. 6 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» оценщик вправе использовать виды стоимости в соответствии с Международными стандартами оценки. МСФО (IFRS) 13 определяет понятие «справедливая стоимость» как цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

Несмотря на то, что в МСФО (IFRS) 13 при определении справедливой стоимости говорится о рыночном (сравнительном), доходном и затратном подходах, которые также используются при определении рыночной стоимости, справедливая стоимость не является аналогом рыночной. На порядок определения справедливой стоимости большое влияние оказывают предполагаемое использование оценки и применяемые в связи с этим международные стандарты, а также применяемая методология, выбор которой диктуют характеристики оцениваемого объекта и которую рекомендуется согласовывать с аудитором на начальном этапе работ.

Следующей особенностью проведения оценки недвижимости в соответствии с требованиями МСФО является представление результатов расчетов без НДС, поскольку результаты оценки используются для составления отчетности организации.

Что касается подходов и методов оценки, то МСФО-стандарты исходят из следующих положений.

Неспециализированные объекты чаще всего оцениваются с применением сравнительного подхода. При этом в условиях активного рынка оценка может ограничиться только применением этого подхода, а в случае отсутствия активного рынка объектов, аналогичных оцениваемому, необходимо применять три подхода: сравнительный, доходный и затратный. В качестве итоговой величины справедливой стоимости может фигурировать не взвешенная сумма, а результат наиболее достоверного подхода исходя из достоверности данных, используемых в подходах, и специфики оцениваемого объекта.

При прочих равных приоритет обычно отдается сравнительному подходу, затем следует доходный подход, а наименее приоритетным является затратный подход.

Специализированное имущество оценивается с применением затратного подхода путем расчета текущих затрат замещения или воспроизводства актива и внесения скидки на физический износ и все виды устаревания с проведением теста на обес­ценение.

В случае оценки активов при переходе на МСФО (первое применение МСФО) необходимо учитывать, что не все активы, которые должны быть учтены согласно международным стандартам, отражены в отчетности по РСБУ. В частности, оценщику необходимо запросить договоры аренды, которые, в случае классификации их в качестве финансовой аренды, должны учитываться в качестве актива организации.

Оценка отдельных категорий объектов имеет дополнительные особенности, регламентируемые в специализированных международных стандартах. К указанным объектам относятся внеоборотные (долгосрочные) активы, предназначенные для продажи, финансовая аренда, инвестиционная недвижимость.

Оценка внеоборотных активов, предназначенных для продажи, согласно МСФО (IFRS) 5

Согласно МСФО (IFRS) 5 долгосрочные активы, предназначенные для продажи, оцениваются по наименьшей из балансовой стоимости и справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

При этом согласно п. 8 МСФО (IFRS) 5 для того, чтобы продажа была высоковероятной, менеджмент организации должен принять на себя обязанность реализовать план продажи актива (или выбывающей группы) и предпринять активные меры для поиска покупателя и выполнения этого плана. Кроме того, компания должна активно вести действия по продаже актива (или выбывающей группы) по цене, которая является обоснованной в сравнении с его текущей справедливой стоимостью.

Выбывающей группой стандарты называют группу активов, подлежащую выбытию в совокупности путем продажи или иным образом в результате одной операции, и обязательств, которые непосредственно связаны с этими активами и будут переданы в результате этой операции.

Для корректной оценки недвижимого имущества, предназначенного для продажи, оценщику необходима следующая информация:
  • перечень реализуемых активов в составе группы или по отдельности;
  • дата продажи;
  • предполагаемая организацией величина затрат на продажу (при наличии).

При оценке справедливой стоимости долгосрочных активов, предназначенных для продажи, тестирование на обес­ценение не проводится.

Учет прав аренды согласно МСФО (IFRS) 16 (вступает в силу с 1 января 2019 года)

В отличие от российских стандартов финансовой отчетности, имущество, переданное в пользование на правах аренды, согласно МСФО (IFRS) 16 учитывается в отчетности арендатора.

Права аренды подлежат учету, если компания получает право контролировать использование идентифицированного актива в течение определенного периода времени (более 12 месяцев) в обмен на возмещение.

Что касается аренды на срок 12 месяцев или менее, то арендаторы вправе отказаться от признания активов и обязательств по ней.

Согласно п. 24 МСФО (IFRS) 16 стоимость актива в форме права пользования должна включать в себя:
  • величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
  • арендные платежи на дату начала аренды или до такой даты за вычетом полученных стимулирующих платежей по аренде;
  • любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором;
  • оценку затрат, которые будут понесены арендатором при демонтаже и перемещении базового актива, восстановлении участка, на котором он располагается, или восстановлении базового актива до состояния, которое требуется в соответствии с условиями аренды.

Обязательство по аренде рассчитывается как совокупность арендных платежей, которые еще не осуществлены на дату начала аренды, дисконтированных с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, или ставки привлечения арендатором дополнительных заемных средств.

Приведенная стоимость арендных платежей определяется по формуле:

             ,

где FV — арендные платежи;
       i — ставка дисконтирования;
       n — срок договора аренды.

В таблице 5 описан расчет приведенной стоимости арендных платежей, или обязательства по аренде.

Таблица 5
Расчет величины обязательства по аренде


Год аренды 1 2 3
Арендные платежи, руб. 50 000 50 000 50 000
Ставка дисконтирования (например, кредитная ставка для арендатора на приобретение арендуемого актива)  0,05 0,05 0,05
Коэффициент дисконтирования: 1 / (1 + i)n 0,952381 0,907029 0,863838
Приведенная стоимость арендных платежей, руб. 47 619 45 351 43 192
Итого, руб. 136 162

Оценка инвестиционной недвижимости согласно МСФО (IAS) 40

Согласно п. 5 МСФО (IAS) 40 инвестиционная недвижимость — это недвижимость (земля, здание или часть здания), удерживаемая собственником или арендатором на правах финансовой аренды с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях, а также не для продажи в ходе обычной деятельности.

Способность инвестиционной недвижимости генерировать денежные потоки независимо от других активов, принадлежащих организации, отличает ее от недвижимости, занимаемой владельцем.

Производство или поставка товаров или оказание услуг (либо использование недвижимости в административных целях) генерирует денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. К недвижимости, занимаемой владельцем, применяется МСФО (IAS) 16.

В случае если части объекта используются по-разному (одна часть относится к инвестиционной недвижимости, а другая используется в производственных или административных целях), и при этом указанные части могут быть проданы или сданы в аренду по отдельности, организация должна вести учет этих частей также раздельно. Если же используемые для разных целей части недвижимого имущества не могут быть проданы или сданы в аренду по отдельности, то объект классифицируется в зависимости от того, какое использование превалирует в процентном отношении к общей площади.

При признании в качестве инвестиционной недвижимости стоимость актива должна включать в себя цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению (например, оплату профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по сделке).

При этом согласно п. 23 МСФО (IAS) 40 первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается:
  • на затраты на запуск (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения данной недвижимости в состояние, необходимое для ее функционирования таким образом, как запланировано руководством организации);
  • операционные убытки, возникающие прежде, чем инвестиционная недвижимость достигнет запланированного уровня пользования;
  • сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости.

Согласно п. 24 МСФО (IAS) 40 при отсрочке платы за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки.

Первоначальная стоимость прав на недвижимость, удерживаемую на правах аренды и классифицируемую как инвестиционная недвижимость, должна определяться так же, как для финансовой аренды, то есть актив должен признаваться по наименьшей из  справедливой стоимости данной недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Согласно п. 27 МСФО (IAS) 40 в случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретен в обмен на неденежный актив, первоначальная стоимость такого объекта оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда:
  • операция обмена лишена коммерческого содержания;
  • не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива.

Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, то его первоначальная стоимость приравнивается к балансовой стоимости отданного актива.

В зависимости от модели, принятой в учетной политике организации, дальнейший учет объектов инвестиционной недвижимости ведется по справедливой стоимости либо по себестоимости. При выборе модели учета инвестиционной недвижимости по себестоимости необходимо провести тестирование на обес­ценение согласно правилам МСФО (IAS) 36.

Перечисленные выше особенности оценки объектов недвижимого имущества, установленные в международных стандартах, позволяют сделать следующие выводы:
  • в целом методика проведения оценки по Федеральным стандартам оценки не противоречит методике, установленной Международными стандартами, однако для того, чтобы применять МСФО на практике, оценщик должен детально изучить их принципы;
  • в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки применяется тот или иной международный стандарт, нюансы которого должны быть отражены в отчете оценщика;
  • учитывая, что Международные стандарты перечисляют основные принципы проведения оценки, строго их не регламентируя, оценщику рекомендуется на начальном этапе работ согласовывать свой выбор методологии с аудитором.
Поделиться ссылкой на статью в соцсетях:
Комментарии к статье
Все комментарии (0)
РЕГИСТРАЦИЯ
Ваше имя:
Ваш e-mail:

Укажите реальный и действующий e-mail адрес. На него будет выслан запрос о подтверждении регистрации.

Пароль:

Пароль должен содержать от 6 до 20 символов из списка: A-z, 0-9, ! @ # $ % ^ & * ( ) _ - + и не может совпадать с логином.

Подтвердите пароль:
Нажимая кнопку «Регистрация», я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю своё согласие Администрации Сайта на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных», на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности.
Авторизация Забыли пароль?
АВТОРИЗАЦИЯ
Ваш e-mail:
Пароль:
Регистрация Забыли пароль?
ВОСТАНОВЛЕНИЕ ПАРОЛЯ
Ваш e-mail:

Введите e-mail, указанный Вами при регистрации. На него будет выслан Ваш пароль.

Авторизация Регистрация
Техподдержка

Пожалуйста, оставьте ваше сообщение и мы ответим Вам в ближайшее время. Не забудьте указать как с Вами можно связаться.

Ваше имя:
Ваш e-mail:
Текст сообщения:
Активация подписки
Код активации: - - -

Например: 2QJGF-26XUH-F3RTD-BP49V

ОТ РЕДАКЦИИ